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司法拍卖房屋过户税费谁承担?司法拍卖房屋悔

作者:admin 发布时间:2020-07-09 14:46:00

  司法拍卖房屋过户税费谁承担?司法拍卖房屋悔拍会怎么样?

  网络司法拍卖形成的税费,应当依照相关法律、行政法规的规定,由相应主体承担。一般来说,应拍卖过户产生的税费,应由买受人承担,如果是历史遗留造成的补缴税费,可以向法院申请,从拍卖款项中扣除。具体需仔细阅读拍卖公告和拍卖须知,并询问工作人员,税点相关问题需向有关部门咨询。

  司法拍卖房屋过户税费谁承担?司法拍卖房屋悔拍会怎么样?

  网络司法拍卖是指人民法院在强制执行过程中依法通过互联网拍卖平台,以网络电子竞价方式公开处置财产的行为,是一项非常严肃的司法活动,所有活动参与者必须严格遵守法律规定。

  《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条规定:拍卖成交后买受人悔拍的,交纳的保证金不予退还,依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的,原买受人不得参加竞买。

  《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十五条规定:重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金,由原买受人承担。人民法院可以直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金有剩余的,应当退还原买受人;保证金数额不足的,可以责令原买受人补交;拒不补交的,强制执行。

  随着网络司法拍卖的全面推行,司法拍卖变得越来越便利,参与竞拍条件变得较为宽松,竞买者悔拍现象屡见不鲜。竞买者的悔拍行为,不仅直接损害了案件当事人的合法权益,也严重影响了法院的司法权威,消耗了司法资源,属于扰乱法院司法工作秩序的行为。为此,广大竞买者要清楚且铭记司法拍卖并非“娱乐”,在竞拍前要结合自身情况认真考虑是否竞拍,及时与承办人联系了解拍卖相关事项,切不可随意悔拍,以免给自己造成不必要的损失。

  司法拍卖房屋过户税费谁承担?司法拍卖房屋悔拍会怎么样?

  法拍房是司法拍卖房的简称,指指遭法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时,被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权。网上有人说,法拍房到处都是坑,绝对买不得。这样的顾虑大多是因为现行法律规定,一旦决定参与竞买程序中,视为竞买人对拍卖财产完全了解,并接受拍卖财产一切已知未知瑕疵。实际上,只要抓住了关键点,许多风险都能有效避免,法拍房的价格优势仍旧存在。

  第一,拍卖房产上是否存在租赁关系。一方面,根据法律规定,“买卖不破租赁”,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。简单说,就是法院处置该房屋之前,房屋已出租且租赁合同尚未到期,那么原房屋租赁关系对新的买受人继续有效。举例来说,如果拍卖公告上明确注明法拍房上存在租赁合同,有效期为10年,竞拍结束时租期还剩8年,该租赁合同对新的买受人也就是竞买人继续有效,除非承租人同意,新的买受人不能单方解除租赁合同,要求其搬离房屋。2019年7月,四川德阳的杨先生花68万元买下一处位于四川崇州市的法拍房,原本是为了接父母安享晚年,不曾想该房屋上存在一个剩余租期长达19年的房屋租赁合同,且承租人不同意解除合同,也不愿意搬离,父母年事已高,原本想尽孝的杨先生感到十分无奈。所以,如果拍卖公告上明确注明了有租赁关系,而竞买人仍参加竞买,视为了解该情况并接受由此带来的风险,一般情况下,法院不负责后期协调处理。竞买人一定要先了解承租人情况以及租赁合同履行情况,以免自己权益受损。另一方面,根据《合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”也就是说,承租人还享有优先购买权,竞买时相同价格出价,承租人竞得。

  第二,实地查看房屋是否有人居住,提前了解是否需要腾空。购买房屋,申请实地看样绝对有必要。一来可直观了解房屋现状及周围环境,有效避免广西钦州的李某遭遇的“法拍房竟少了一堵墙”的怪异现状;二来可以了解该房屋是否有人居住,住户是承租人、被执行人还是其他人员,是否需要腾退,法院是否会协助腾房等内容,做到心中有数。以免过户之后,遭遇无法入住的情况。如果住户是承租人,可以提前了解其剩余租期长短以及是否愿意搬离等情况。

  第三,了解当地限购政策及房屋产权情况。各个城市限购政策有所不同,提前了解当地限购政策,结合自身条件,确定自己是否具有购买资格,再行竞买,以免遭遇损失。另外,部分房屋产权不清、无产权、小产权或者产权共有,竞买后都可能会面临无法过户的风险。房屋价值大,如果因自己的原因导致竞买后又无法过户,可能还会面临高额保证金不予退还的风险。实践中,为了规避限购政策,许多人冒险“借名买房”情况也大量存在,借名买房有风险,最好提前应对,以免遭遇“房钱两失”的境地。

  第四,税费缴纳问题。房屋买卖一定会涉及税费缴纳的问题,各地税收政策不同,购买法拍房时一定要提前了解当地的税收政策,以及拍卖公告中注明的收费承担方式,以免因信息不对称导致“遭遇高额税费”的问题。另外,要了解清楚房屋土地的性质,如果属于国家划拨的土地,二次交易时需要补足高额的土地出让金。2019年1月,邓某以238万的起拍价拿下一套法拍房别墅,房价为市场价七折;过户时发现,该房产曾在十年前办理过直系亲属赠予,当时的赠予价仅为几百元,两次房价差额巨大,导致其需要缴纳的税费高达五十余万元。

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