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疫情期间,我能不能不付租金?英国律师解读来

作者:佚名 发布时间:2020-03-22 11:52:47

英伦投资客写在前面:在本周英国政府建议全国保持社交距离后(注意是建议并非强制),多家公司和商店开始响应政府号召,关闭办公室和店铺。

截至发文,包括New Look、HM在内的英国高铁品牌已宣布关门(并开始申请3个月租金推迟rent holiday),英国最大电影院线Odeon宣布关闭全部122家影院,伦敦Selfridges商场停业,金融城各大投行开始要求员工在家办公。

一系列举动后也由此引发了各行业对于能否在新冠疫情期间免交或者迟交租金的讨论,对此,本文特别刊出来自律师的专业解读。

随着新冠病毒确诊案例在英国的增加,英国政府和雇主方不可避免地会采取一些措施确保病毒不会快速扩散,比如关闭办公场所或者大型商场等。

当然业主和租客之间可以自由协商紧急状况下的临时安排,但对于业主而言要格外谨慎,确保在紧急状况结束后可以恢复到租约的正常要求。

另外,尽管物业本身并没有遭受实质性的损坏,业主与租客需要查阅他们的保单,确定是否可以向保险公司索赔租金损失或者营业损失。

业主需要考虑在租约下有关服务提供的义务。如果在无法按约提供相关服务时,业主有可能会违反租约里的承诺,租客可能可以因此提出索赔。

特别注意的是,在如下这3种情形下,业主和租客或许都有破租的权利。如果疫情导致关闭的时间延长,双方可能可以根据租约行使破租权。

如果租约里有不可抗力条款,取决于具体的文字规定,新冠疫情(或者因为疫情爆发而采取的强制隔离)可能可以构成不可抗力事件,这有可能允许租客暂时停止支付租金。

不可抗力条款通常规定的是,如果出现特定事件,合同双方可以选择终止合同,或者暂停/延迟履行合同义务。

尽管在现代商业租约条款里已经很少看到不可抗力条款,但在一些比较有年头的租约里还是有不可抗力条款,因此合同双方必须谨慎审视具体的租约规定。

然而流行病并不是一个特定行为或者事件,而是一个渐进演变的状态,因此新冠疫情很难被认定为不可抗力事件。

尽管业主肯定对这样的条款表示担忧,但事实上不可抗力条款现在已经很少见了。并且病毒本身并不会自动构成不可抗力事件。

虽然业主可能会因为不可抗议遭受损失,但在某种程度上,业主也有可能受益于不可抗力条款,因为他们可以暂停租约下提供服务的义务。

在担任业主律师时,我曾为业主客户修正承租协议(agreements for lease)的规定,将流行病补充进“不可抗力”的定义里。

许多商业租约,比如现代零售商业租约范本里会有这样一个条款,在商场因为不可承保风险遭受摧毁或者损坏时,租客可以暂停支付租金。

合同双方可以考虑在租约的“不可承保风险”(或者“不可承保损害”)的定义里,明确确认这是否包括新冠疫情。

值得注意的是,在现代零售商业租约范本里,疾病基本上不可能会被列为“不可承保风险”。

即便因为疫情而关闭物业被纳入“不可承保风险”范畴,通常情况下也只会因为商场被摧毁或者损坏时,租金止付才会发生。

一些租约或许起草的更加模糊,即使没有发生物业损坏,租客有可能可以以不能正常进入物业作为理由而止付租金。

合同目的落空应用在特定事件发生后导致合同双方权利义务产生巨大变化,双方无法实现签约时的意图,最后的结果就是双方终止租约。

有关合同目的落空导致租约终止的讨论可以参照我的另外一篇文章《一场关乎英国房地产命运的致命官司》。

政府强制要求关闭物业可能触发保险的理赔,但通常情况下保单里都会排除可传染的疾病“或者以此产生的恐惧”而导致的损失。

租客同时可以考量他们保单里是否包括因为物业关闭,经营因此受到影响而遭受损失的保险事项。

尽管物业保险里可能涵盖利润损失(比如租金损失),但这通常仅适用于物业遭受实质性破坏的情形。

商场管理公司通常会设立前台接待以及日常维护人员,他们不像办公室职员那样可以在家办公。

雇主们必须决定采取何种适当或者必要的措施避免疫情的扩散。实时接收政府指导意见,按照首席医学官的建议来操作目前来看是最审慎的方式。

在业主决定主动关闭物业时,租客通常可以要求业主减租,或者因为业主违反租客享有的平静受益权而提出对收入损失进行赔偿。

首先关闭整栋物业不是必须的。在某些情形下,通过研究物业的内部结构,尤其是如果每个单位是完全独立并且没有公用服务区域和通道时,就没有必要完全关闭整栋大楼。

除非在租约里明确约定,允许租户因为流行病发生而关闭物业并支付租金,租户很难证明他们自主选择关闭物业后,拒绝缴纳租金。

当代的商铺租约里有时会有包括“必须开放”的条款,这样的条款主要针对主力租户/商铺。

租户关闭店铺可能会导致他们违反“必须开放”的约定,除非明确约定在新冠病毒爆发时有不同的处理方式。

当然法院可能会支持判处赔偿金,当然在当下充满不确定性的情况下,业主提出索赔的可能性并不大。

一般的租约条款并不包含因为流行病允许租户止付租金。租金支付条款只适用在因为可承保风险发生时引起的物业毁坏,从证据角度,也很难证明流行病会引发物业的毁坏。

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